9月初深圳楼市闪现一些令人不安的苗头!

9月初深圳楼市闪现一些令人不安的苗头!

2018-06-25 23:26

  早上看凤凰卫视新闻,竟然有整整约两分钟时间在讲全世界的楼价!这太反常啦。

  两分钟,给人的感觉是全世界的房子都在涨价,全世界人民都在买房签合同,或在排队抢房的上。而这其中,力量最庞大的买家就是中国百姓。我们正在买遍全中国,买遍全世界。

  9月楼市刚刚走完第一周而已。难道传统里的楼市金九银十又要来一遍了?楼市量价大涨,对于苦苦楼价上涨脚步慢一些的无房族普通百姓来说,实在没有比这更糟糕的事情了。

  第一个被点评的城市是。这个风景宜人教育资源集中的城市,吸引了大量中国移民和留学生,因而房价暴涨。凤凰卫视的报道标题是:楼市首破百万纽元,按年大升16%,小镇楼市遭中国买家爆炒!传闻中的“房价要跌”,好似是个假新闻?

  第二个点评的城市是。房价经过7月8月的几番轮番下跌之后,9月初开始出现明显的量价上涨态势。9月第一周9个新盘售价明显提升,其中一个新盘Grand YOHO甚至一周内就涨价16%。

  朋友反馈的信息是,9月4日一天时间里新房成交了1113套,其中新盘Grand YOHO卖了227套,启德一号成交了300套,海翩汇更是一天卖了500套。这种买家风卷残云式的抢货,在过去几个月里,是完全不可想象的。

  变局就是8月中旬的几次卖地。本土地产商不敢出手,但来自内地的开发商豪气尽数收揽,而美国9月份加息预期大减更是一举激发了楼市热情。

  随后点评的城市是上海和广州。凤凰卫视的报道是,上海楼市疯狂,以现在这种销售速度,新盘库存可能仅仅只够卖4.6个月,随后就是空空的货架了!上海房价究竟是怎么状况?楼兔子就不评说了,原因你懂的。

  广州楼市8月新盘楼价破顶。虽然是北上广深四大一线城市里涨得最慢的,但今年也录得了12%的上涨,成交量暴涨4成!

  看完凤凰卫视的楼市新闻报道,只感觉如压上了一块从北冰洋飘过来的浮冰,心里拔凉拔凉的。

  深圳楼市在8月也开始出现成交放量的征兆,而房价上涨的态势也终于在9月第一周得到了体现。

  二手房最能够真实反映楼市交易状况。链家地产的统计数据是,今年8月份的二手房成交总套数是7909套,与8000套仅仅一步之遥。其中二手住宅成交总套数是7173套。

  7173套,这个数字和今年3月份的1.8万套,以及去年高峰期的月峰值2.1万套相比,那还是有差距。但这是从今年5月6月和7月基本徘徊在每月约5000套的基数上迅速拔高的。

  深圳二手房成交套数的迅猛放量,这是一个值得的现象。历史经验告诉我们,在深圳这样一个成熟的楼市下,月二手房成交数据在6000套以下时,楼价会呈现胶着下行的态势,一旦突破8000套,深圳房价将掉头温和上涨,而如果成交数据突破1万套,就可能出现短期爆发上涨!

  8月底9月初的深圳二手房市场,似乎正在这样一个由量变到质变的时间点上。

  8月份深圳的二手住宅均价是每平方米5.7万,平均每套房的总价420万。但深圳中原的统计数据很清楚,单套总价在500万以上房源,已经占据了整个市场25%的份额。而在2014年,仅仅只有8%以上的房产总价在500万以上!深圳楼市上车盘门槛越来越高了。想要换房?那基本上在一套600万以上咯。

  机构统计数据显示,8月福田新房均价9.3万,南山新房均价是9.2万,全市新房均价是5.7万。但9月第一周深圳新房均价再次突破7万元,环比上涨了54%。

  上海深圳杭州厦门郑州广州珠海合肥长沙青岛东莞惠州。问,还有你想呆的城市,房价没有涨吗?

  很多普通百姓在面对这个问题的时候,都是彷徨不决。很多专家也会回答,你这是在给我挖坑!楼兔子是看多的,但楼兔子今天请另外两位大佬来直言相告。

  财经女侠叶檀的观点是,深圳房价的安全边际很高,未来1至2年依然会是稳步上涨态势。原因很简单,过去25年里,中国的广义货币M2暴涨了100倍!印刷投放了太多的钞票!从国际国内经济形势看,印钞票救命的大招,还会继续使用。钱多,房价必涨!

  所以,叶檀刚需不要犹豫,即刻买房。买房的方向是不要出圈。简单说就是不要离开上海深圳一线城市的辐射圈。

  投资买房不要出圈。这个观点和家家顺地产副总裁张国库的观点非常相似。昨日的一场通气会上,张国库用一线数据证明了一个观点,只要是与深圳做好邻居的地方,房价都暴涨了。

  这是一张惠州东莞中山,过去5年的新房成交量价合成表格。你可以非常清楚地看到,所谓的临深区域成交量基本实现了数倍上涨。今年上半年更是狂飙突进,几乎要干了去年一年的活了!

  张国库的观点非常直接,中山楼市还会有至少8年的长周期上涨,大亚湾东莞最邻近深圳的区域,房价5年为限,也是翻倍上涨。但如今深圳楼市首付贷的危机还是存在的,短炒挣钱的机会不是太大。

  楼兔子的理解是,深圳楼市已经完成了核心城区的一轮暴涨。这轮暴涨的龙头是南山前海和龙华。这一轮暴涨,引发了上海杭州厦门苏州等城市呼应轮动,直接促成了临深板块的成交量暴涨。

  接下来,光明观澜坪山松岗这些原本属于深圳边缘地带的楼市会来一波爆发了。原因很简单,这些区域在深圳楼市圈里,深圳楼市圈不可能长期存有洼地,必将会被填平。

  比如和龙华新区一起挂牌的光明新区和坪山新区,的投入就都很大。坪山新区有坪山高铁站,有地铁14号线,更有深圳东进战略的大树庇荫,不涨都难。在坪山不断卖地,信达地产、泰禾集团、龙光地产等不断在坪山拿天价地王,当面包都已经单价2.5万的时候,房价冲顶4.5万甚至5万,不会是痴心梦想吧。

  光明新区的情况非常类似。规划了光明新城和光明高新科技园两个核心引擎,又引中山大学进驻,微软腾讯等世界500强企业也进驻了光明新区。也规划了地铁6号线贯通光明和龙华。

  在砸钱投入光明新区基础建设的同时,也在创造条件吸引民间资金进场。最典型的就是拍卖地。这些年,光明新区的住宅用地拍卖总量,在全深圳可以说是仅次于坪山新区。如今光明新区最贵的房产,光明1号就是曾经的地王。

  今年,光明新区再次拍卖靓地。龙光地产以总价140.6亿、楼面地价2.7万元拿下光明新区新地王,未来住房售价板上钉钉要超过5万元。以龙光玖龙玺和红山项目玖钻以及坪山地块的开发速度看,龙光地产拿下的地王地块,快则两年最多三年就会上市销售,也就是说光明新区房价很可能在龙光地王的带领下,全面突破单价5万元。

  那么,如果一些朋友已经对福田南山龙华房价望洋兴叹了,不烦考虑一下光明新区。考虑一下光明新区核心区的学位房。从今年的深圳房价走势看,学位房往往成为领涨的龙头。

  龙华的汇龙湾、水榭春天5期6期,已经卖到了单价9万元以上。龙岗中心城大运板块的阳光天健城最贵的一套二手房已经突破7万元。这些逆天成交的背后逻辑,就是学位房。

  以教育资源丰厚的百花片区为例,2013-2015阶段,片区内二手房成交均价涨幅高达73%,超出全市涨幅64%约9个百分点,而作为区位内为数不多的双学位房南天二花园则是增长了98%,超出片区均价25个百分点,远远超过普通住宅的上涨幅度;即使是在2014年市场颓势阶段,南天二花园依然保持着超越片区均价4个百分点的涨幅。

  在光明新区,本周六将会有益田米兰公馆营销中心和样板房,并同时启动VIP客户认筹。这个楼盘周边就是公明第一小学、公明实验学校、光明新区高级中学等名校资源,可提供十五年全学龄优质教育。

  据了解,光明新区实验学校是市直属九年一贯制学校,小学、初中一步到位,学校在2016年深圳初中排名中稳居新区前列;光明新区高级中学与项目仅一墙之隔,是具有20年办学底蕴的国际性花园式中学,2016年中考,光明高级中学再创佳绩,中考平均分超出深圳市平均分多达16分。

  益田集团曾经合作开发过蛇口半岛城邦,开发了大运中心益田大运城邦,是深圳屈指可数的几个大社区运营能力超强的开发商之一。

  这次益田集团在光明城市主干道南环大道与和松白交汇处(光明高级中学西侧)开发的益田米兰公馆,总占地约10592平方米,总建筑面积58777平方米,涵盖5栋高层建筑和2层裙楼商业,业态包含精品住宅、创新公寓、繁华商业等。

  项目主推产品是79-89平米精装三房美宅和48-80平米精装3-5房LO FT公寓,全精装交楼,更签约引进了万科物管,为业主生活保驾护航,值得大家关注。